房贷利率下调之前买房的利率会调整吗，买房利率会下调吗

来源：北京青年报

2022年会是买房的窗口期吗？

如果只看今年前4个月，肯定不是。统计局公布的数据显示，4月份房地产开发投资增速创下近十年来最低水平。商品房销售面积同比下降40%，楼市“金三银四”和“小阳春”已经站了起来。

但从4月份开始，各地楼市优化政策陆续来袭，房贷利率一再下调。尤其是首套房利率低至4.4%，接近历史最低水平。楼市下一步如何走，成为业内人士和购房者共同关心的话题。

随着5月底疫情好转，楼市终于有所好转。中国指数研究院数据显示，除一线城市成交下滑外，二线、三线城市成交均有所回暖。对于普通购房者来说，无论是自住刚需还是改善升级，在政策和信贷松动的环境下，是否会迎来购房窗口期？针对这一问题，北京青年报记者采访了业内专家，从政策、土地供应、市场走势等方面详细解读了楼市的最新变化。可以买房吗？也许你会有自己的答案。

政策

房地产市场的调控与优化

买房门槛降低

现在可以买房了吗？政策对楼市的影响是第一。

据不完全统计，截至2022年5月底，全国已有超过150个城市加入政策优化的阵营，调整次数达到300次左右。中原地产研究院数据显示，仅5月份全国公布的楼市新政就超过110条。

如果把所有的楼市政策都详细总结一下，可以归纳为以下三点。

第一，让更多的人有资格买房。包括放宽落户条件、放宽限购年限、加大人才引进力度等。今年以来，包括湖南长沙、江苏苏州、浙江嘉兴、四川成都、广东东莞、陕西Xi、河北唐山、辽宁沈阳、大连在内的多个城市出台了放宽落户和限购的政策，有的放开了落户，取消或降低了本市限购门槛，解除了外地人购房限制；有的是放宽多子女家庭购房条件，允许引进人才购房等。并增加需求。

第二，降低买房门槛。主要针对首付比例调整、契税补贴、代金券补贴等。为了刺激购房需求，一些城市在首付上做了调整。比如山西太原、河南洛阳、江苏南通首套房首付比例降至20%；海南放宽二手房公积金首付比例。此外，还有直接的购房现金补贴。比如安徽黄山、四川泸州等城市。最高给予总房价2%的补贴。河南周口和浙江义乌对购房契税采取一定比例的补贴。

第三，降低房贷利率。5月，央行宣布在下调5年以上LPR至4.45%的基础上，首套房最低利率可下调20个基点，即首套房贷款利率最低为4.25%。在目前的北京楼市中，降息也是北京唯一主动跟随的松绑政策。

5月底，北京多家银行确认，北京房贷利率跟随最新5年期贷款市场报价利率下调15个基点。目前首套房贷利率由之前的5.15%降至5%，二套房贷利率由之前的5.65%降至5.5%。

事实上，今年以来，很多城市的银行都在逐步下调房贷利率。专家普遍认为，LPR仍有下行的可能。据此，未来首套房贷利率下限将可能继续下探，从而更接近下限

从参与竞拍情况来看，房企对北京市场的信心有所恢复，共有30家房企参与竞拍。央企、国企、区域城投等“国家队”仍是主力，万科、葛洲坝、首农发展等久违的房企再度出现。

从供应端看，第二批北京土地地价下降，配建减少，部分地块商品房指导价甚至出现倒挂。如再次上架的昌平方平村土地，公租房减少4.75万平方米，土桥新城地价减少3.2亿元，平西府土地2021年指导价比商品房减少3000元/平方米，丰台小瓦窑土地指导价比周边指导价减少5000元/平方米。太阳宫和亚林西两块热门地块的限房价也与周边二手房出现倒挂。

北京链家研究院高级分析师岳薇认为，这些变化使得企业拿地成本与销售限价之间的空间扩大，销售前景更好，有利于区域市场价格水平的长期稳定。

趋势

“工具箱”库存充足。

北京楼市仍有调整空间。

至于北京楼市现在能不能买房，一个很重要的参考指标就是未来调控的方向。

端午假期前，北京市场有传言称将取消“认房认贷”，引发市场波动。但实际上政策还是严格执行的。对此，和硕机构首席分析师郭毅告诉北青报记者，其实北京的“工具箱”里早就规划好了一揽子政策，但具体如何实施，还要结合市场变化一步步推出。

至于是否取消“房认贷认”，郭毅表示，这其实是一个比较敏感的政策。一方面对杠杆的提升会有很大的作用；另一方面，一旦取消，投资和投机需求可能会卷土重来，因此对“房认贷”的调整将是一个谨慎的过程。

从可能的政策调整方向来看，北京的调控政策将以实现稳房价、稳地价、稳预期的“三稳”为目标。郭毅表示，随着5月市场成交量的明显下滑，也可能是政策破局的窗口。但具体政策的优化和宽松，还是要小步快走，逐步调整。

8安居客房地产研究院分院院长张博也接受了北青报记者采访。

表示，目前包括北京在内的一线城市，在限购和限贷层面的放松会尤为谨慎，当前房贷利率的下调已经对市场形成了明显影响，未来更多会考虑边际性放松，例如，外围重点区域的有限放松或和生育相结合的适度放松。

声音

现在是否该出手买房？

许多潜在的购房人都担心，逐渐放宽的调控政策会影响到房价走势。那么，今年是否该考虑出手买房、买哪里更合适就成了大家最关心的话题。

可以肯定的是，下半年新盘入市的节奏和总量一定会明显大于上半年，疫情和楼市降温双重因素导致上半年整体新盘去化变慢，“金三银四”以及“红五月”的市场表现都不及预期。随着疫情得到控制，经济恢复发展，下半年的楼市表现会好于预期。

张波认为，包括上海、北京在内的诸多城市已基本恢复到正常的生产、生活秩序，购房需求也自然提上日程。因此，从诸多内外部因素看来，都可以支撑起房地产交易量的反弹，但目前居民购房的信心不足，尤其是前期受到疫情的影响，对自己未来的工作和收入乐观预期有所下降，恢复需要一定的时间，因此成交量的大规模反弹预计要到下半年。

对于购房自住的“刚需”购房群体来说，当下的确处于一个窗口期，尤其是一线、二线热点城市这段窗口期的时间可能会偏短，需要重点把握。

而对于具体的换房策略，郭毅则建议，北京市场的分化是非常明显的，不同片区的价格走势有比较大的差距。比如说，北部的望京、海淀的四环、五环整体房价水平还处在一个企稳小幅上升的状态下，但是北京南部，像大兴、房山片区的二手房却处在阴跌的状态，所以，对于卖旧买新的购房人群来说，换房到哪个区域，还需要综合市场表现，更认真地做调研，做出正确选择。

此外，对于新房的选择，业内人士也表示，刚需和改善的购房需求在当前市场下，有更多的话语权，可以更多地逛逛售楼处，认真对比再选择。同时也要参照周边二手房的价格，借助市场的稳定期，跟开发商要到一个相对合理的市场折扣，一旦价格符合心理预期，就意味着买房时机出现了。