深圳部分产业园“二房东”乱象调查，深圳厂房二房东

采写|南方周末记者何大元

摄影|何大元

编辑|杨

“今年深圳工业园的房租越来越贵了！”深圳一家制造企业负责人蒋菲日前告诉南方周末，深圳很多工业园区都被二房东控制，转租现象严重，变相提高了租金。

深圳市政协委员叶亚丽发现，工业园区租金快速上涨与二房东关系密切。“很多二房东缺乏运营能力，纯粹是为了多赚钱，这对行业伤害很大。”

事实上，为了抑制工业用房租金的上涨趋势，早在两年前，深圳市政府就规定工业用房原则上不得转租或分租。

然而，南都记者调查发现，转租、分租现象在深圳工业园区依然普遍：你租的办公室可能已经被几个“中间人”转租了；有些工业园区名字很高大上。上班时，他们发现办公室就在驾校和机器轰鸣的五金车间旁边。还有工业园区经营者违反产业发展监管协议，不引进相关产业的企业。

中国中小企业协会副会长、中小企业产业投资基金管理有限公司董事长叶亚力等多位深圳市政协委员2019年就深圳工业园区“二房东”问题进行了深入调研。他们发现，近十年来深圳的工厂租金上涨很快，部分地区的年涨幅甚至达到了25%-30%。

“工业园区的运作非常专业。很多人之前不是从事实业的，不具备实业投资运营的能力。”叶亚丽告诉《南方周末》，专业的产业园运营商提供增值服务后，就要提高租金。“但还是有很多二房东纯粹是为了多赚点房租差价。如果是权力寻租，水电费给你加，面积给你算。”

“专业机构很容易变成二房东！这几年我们搞各种概念园，很多名义上是专业机构，实际上真正专业的很少。”业内人士林勇曾担任两届深圳市政协委员。他告诉南都记者，“很多工业园区的经营者只是编了一个概念。首先，他们把房产拿下来，收取政府资金和政策，然后出租。至于招什么企业，怎么管？\”

近日，南都记者在调查中也发现，很多名头很高的工业园区，其实引入了一些低端产业。

龙华区被深圳赋予了深圳城市核心区的战略定位。位于龙华大朗的深圳VR产业园，号称是工信部《关于加快推进虚拟现实产业发展的指导意见》发布后，深圳乃至广东首个VR主题产业基地。是龙华区大力扶持和发展战略性新兴产业的重要部署。

事实上，工业园区已经成立两年多了。目前行业主要是快递物流、五金材料、消防安全、酒店公寓、电子信息等行业，VR相关行业较少。

近日，南方周末记者来到深圳VR产业园实地探访。进了一个工业园区的大门，右手边有一个驾校，很多学员在练习。

深圳VR产业园2018年总平面图显示，驾校目前的位置是停车场和中心广场。

驾校旁边是酒店式公寓。许多物流卡车进出园区，然后你可以看到优速快递龙华童生分公司。在园区最里面的楼下，多辆港牌货车正在装货，传来一家五金材料厂的机器轰鸣声。

“真的和VR没关系。我想让公园变成这样，但从未成功过。”负责租赁工业园区的二房东公司的一名员工告诉南方周末记者，这没问题

根据该负责人提供的信息，南都记者找到了另外两家公司，一家是专业生产红外体温计的医疗器械公司，另一家是专业生产偏光片的新材料公司。两家公司都表示不生产VR产品，也不是VR相关产品的供应商。

在位于罗湖区的深圳互联网产业园和罗湖区一号高科技产业园，南都记者也在以想做服装行业为由找工厂。商家相关人士均对南都记者表示，可以做服装行业。

罗湖区第一个高科技工业园区的前身是李安堂第一个工业园区。2007年由深圳改造而来，区级，业主单位，总投资5000多万元。目前，它属于罗湖李安堂互联网产业集聚区。记者注意到，目前园区内有大量的制造企业，很多服装厂都有生产线。

然而，并不是所有的工业园区都如此“随意”。在龙岗区数字硅谷产业园，记者以想做服装行业为由，正在寻找厂房。投资经理说：“服装可能不考虑。我们园区定位于数字电子技术，对政府部门有相关承诺。”

近年来，深圳很多低端产业外迁，各种工业园区发展迅速。经过改造，许多旧工厂变成了新的工业园区。业内人士表示，政府部门为了促进相关产业的发展，往往会将工业园区以低租金或补贴的形式交给第三方，同意引进相关产业。

然而，在这一过程中，一些工业园区运营商并不遵守产业监管协议。据南方周末记者获得的一份《深圳市龙华区产业发展监管协议》显示，为将龙符工业园区打造成为新型VR产业园，加快龙华VR产业发展，培育VR产业上中下游产业实力，充分发挥园区产业共建载体作用，龙华区经济促进局受龙华区政府委托，特与产业园运营方深圳市张旺科技有限公司签订产业发展监管协议。

根据上述协议，张旺科技承诺签订租赁协议后，深圳市张旺科技有限公司、深圳市仁青卓悦投资有限公司、深圳市贝尔创意科教有限公司将在12个月、6个月、3个月内将商事注册地、税务注册地、社保保险地一并迁入龙华区。

南都记者注意到，自2019年1月签署协议以来的两年多时间里，掌网科技曾两次变更商事注册地，但均未从南山注册。

迁入龙华。

仁清卓越注册地迁入了龙华，不过园区管理处一位人士称：“这边也就是一两个人，工厂不在这边，老板也不在这边。”园区管理处负责人证实，仁清公司总部的确还在南山。

另外，协议中承诺引入的另一家企业贝尔创意公司也未迁入龙华。

“不是我们单方面原因，几方面都有原因。”对承诺搬迁而又迟迟未迁的问题，管理处负责人称，主要是因为园区还有4栋楼龙华股份公司未及时交付使用，“4栋楼有2万平，是我们自己用的。”南都周刊记者注意到，2018年深圳市VR产业园总体平面图显示，掌网科技规划的办公地为1号楼，而1号楼早已交付使用，目前主要在用的医疗器械公司成立时间还不到一年。

另外根据“产业发展监管协议”，掌网科技还承诺，引入园区企业在龙华区第二年累计纳税额不低于人民币2亿/3.9万平方米×实际已完成交付面积；产值不低于20亿/3.9万平方米×实际已完成交付面积。据了解，深圳VR产业园物业总建筑面积为5.2万平方米。

“2019年园区改造前产值不到7个亿，2020年产值30多亿，纳税5000多万。”对于纳税暂不满足产业监管协议要求的情况，园区管理处负责人对南都周刊记者称，“明年两家公司迁过来之后就能满足了。”

“不光是二房东，政府招商有时制定一个很严格的条件，真正招进来的也未必达标。”林勇对南都周刊记者表示，“不少二房东进来之前敢承诺，产值多少、税收多少，享受一个很廉价的政策补贴的租金，但是根本就没打算兑现。这种情况很多，事后政府也很难监管。”

叶亚丽等人调研发现，产业园二房东的现象非常多，“特别是在原特区外，对实体经济是非常不好的。”调研小组认为，部分二房东严重扰乱了工业园区租赁市场的正常秩序，严重影响了深圳民营企业发展的整体营商环境和产业升级的要素保障。

事实上2019年9月，深圳市人民政府就印发了《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施的通知》，规定“除土地供应合同、产业发展监管协议和租赁合同另有约定外，产业用房原则上不得转租、分租；约定可以转租、分租的，产业用房应当按规定或约定出租，受转租人不得再次转租。”

深圳VR产业园区内醒目位置贴着招租