北方“冰雪之都”主动垫底！九月，白银，十暗淡楼市，冬转？

九金十银不见了。

假期刚过，楼市呈现萧条，曾经的金九银十已经完全失去光泽。

克而瑞房企9月业绩数据显示，28个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降7%，同比降幅扩大至25%，较2019年同期下降17个百分点。

假日期间，60个重点城市累计成交同比下降43%。具体来看，一线城市中，2020年和2019年，北京和深圳11的成交额翻了一番，而上海11的成交额同比下降了88%。

对于叶檀财经所在的上海来说，新房摇号制度已于2月6日开始实施，叠加效应已经扩散。

另一方面，北方冰雪之都哈尔滨率先开启一轮探底。

10月9日，哈尔滨发布新政《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，主要内容包括：

1.支付住房补贴。全日制博士10万元，全日制硕士5万元，全日制本科3万元，大学生2万元。

2.放宽预售门槛。对于绿牌、蓝牌开发企业，高层项目达到一层主体建筑形象，多层项目达到二层主体建筑形象的，企业可以按幢申请商品房预售许可。

3.降低公积金贷款门槛。二手房公积金贷款，房龄由20年提高到30年，贷款房龄和房龄之和不超过50年。

4.新市民买房补贴1万元，公寓按民用水电执行。

哈尔滨成为全国首个主动支持楼市的省会城市。

这背后的原因也很明显。当地房价已经跌至近一年前的水平。

国家统计局数据显示，2021年8月，哈尔滨新房和二手房同比均下跌0.6%，跌幅低于一年前。

在此之前，有媒体报道称，黑龙江省工商联房地产商会出具建议函，表示哈尔滨房地产市场受到较大冲击。居民购房信心不足，房地产各项指数下滑严重，新房和二手房供大于求严重。

房企推出各种手段自救，结果都很一般。

其中万科华润、中海、绿地推出优惠活动，一平米房子一元，买房送家电，特价房一价等。这对销售增长几乎没有帮助。一些房地产在黄金周期间的销售额不到两位数。

数据显示，十一期间哈尔滨新房总成交量仅为345套。

从人口上看，哈尔滨的劣势越来越大。

第七次人口普查数据显示，哈尔滨常住人口只有1000.99万，比上一次第六次人口普查少62.6万人。虽然成功守住了千万级别，但也是最近十年唯一一个人口净流出的省会。

上世纪50年代，东北曾经有沈阳、鞍山、抚顺、本溪、旅大、哈尔滨、长春等多达7个直辖市，如今一个都不剩。

人口外流和经济转型影响了房价的长期走势。从政府支持的时间线来看，8月31日长春率先出台了购房补贴政策，随后10月9日哈尔滨跟进。

当时长春的住房补贴是首次购买90平米以下商品房，留就业进城。

农民，分别按50元/平方米、80元/平方米额度予以补贴。

哈尔滨新政托底的范围更广，包括降低预售门槛、针对开发商降税、扩大公积金覆盖范围等。

在这之前全国出台限跌令的城市，基本集中在三线以下，同时从财税的角度稳住楼市。

比如肇庆、珠海、中山、惠州相继下调二手住宅转让个税核定征收率，降低二手房交易成本。个人转让二手住宅的个人所得税率由2%调整为1%，二手非住宅个人所得税率、土地增值税率分别调整为1.5%和5%。

叶檀财经已经多次明确对于当下楼市的判断：

城市间分化巨大，一二线热门城市预防暴涨，二三线城市政府托底，预防潜在的下跌。

大涨大跌向来不是楼市的主流，监管是一定会加强的，价格是一定会稳定的，金融属性是一定会剥离的。

从2021年开始，无论买房自住还是投资保值，降低杠杆和还款压力，坚持房住不炒，才是最可行的楼市资产配置道路。

托底之后 错位竞争

就在哈尔滨主动托底楼市的同时，杭州默默提升了人才引进的门槛。

落户新政相比之前，主要有两大变化：

1.取消大专生直接落户。

2.硕士必须先缴纳社保才能落户。

杭州在上一轮3年为周期的抢人争夺战中，出尽了风头。

到了2021下半年之后，在这之前同一批激进抢人的城市，统统开始了收紧政策，并且努力填补每一个漏洞。

没有了大规模人才流入的预期，叠加暗淡的金九银十，杭州一二手房创下新低。

机构检测数据显示，杭州9月二手房成交3784套，创2020年2月以来历史新低。

10月杭州楼市开局以来，十一假期期间市区成交53套二手房，其中住宅成交46套，创近6年以来新低。

新房登记摇号也出现剧烈分化。

数据显示杭州9月有58盘共10842套房源登记摇号，共有38498组家庭入围摇号，平均中签率28%。流摇楼盘高达25个，占总量的近一半。

再往前看，广州、杭州、西安已经进行了一轮堵漏洞。

8月31日起，西安E类人才在住房“限购、限售”区域内购买商品房的，除提供人才认定的相关证明材料外，还需提供已在西安连续缴纳12个月的社保或个税证明。

E类人才是指产业发展与科技创新类实用性人才和特殊技能人才，包括具有硕士、学士学位，中级职称、技师等相应职级的人员。

数据显示，从2010年到2020年间，在常住人口增长最多的十大城市中，广州、西安、杭州分别排在第二、第四、第六位。

按照增速排名，西安、广州、杭州分列第二、第三、第十位。

杭州对标的竞争对象，主要是北上广深这样的一线城市，人才的数量很重要，更重要的是提升人才层次。

对于宁波、福州、厦门这样的城市来说，人才通道可以继续适当放宽，它们的城市基本面和产业环境，和杭州广州完全不同。

10月11日宁波奉化区人社局发布新政，启动奉化区人才落户奖励和人才购房补贴两项申请。

其中符合条件的大专及初级人才、本科、硕士分别可获得8万、16万、20万购房补贴，符合条件的最高级别人次可以拿到100万补贴。

宁波房产市场管理局数据显示，9月共成交商品住宅5387套，同比下降近28%，二手房成交1845套，环比减少32%，同比下跌超过75%。

福州在2021年先后推出实物型人才公寓、人才租房补贴、人才共有产权住房等3种激励措施。

厦门原有高层次人才住房政策，人才住房交房入住满21年后，政府可将人才应缴土地收益等相关价款全额赠送给人才，7月政策优化后，年限缩短到10年。

城市在吸引人才方面的竞争力，既取决于是否拥有足够的就业机会和产业容量，也与城市的公共服务水平、福利配套相关。

对于强省会和一线城市来说，留人是一场综合实力的马拉松，只有在发挥长处的同时，尽力弥补短板，留人效果才能最大化。

广州在上半年个别区域大涨的前提下，不仅在落实购房调控政策，也对租房发布了新政。

《广州市公共租赁住房和共有产权住房使用监管办法》明确，符合条件的公共租赁住房的承租人、共有产权住房承购人及共同居住人可以将户籍迁入公共租赁住房、共有产权住房。

从广州房地产中介协会8月26日到9月25日二手房网签数据来看，无论是网签宗数还是面积，都在下滑。

二手房指导价的杀伤力，正在从一线城市蔓延开来。

8月底，广州市首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格的发布，选择观望的买家越来越多。

二手指导价覆盖的96个热点小区中，天河区占了55个，因此9月份的网签宗数也是各区中跌幅最大的，环比下跌约38.6%。

9月份，广州市中介促成的二手住宅按揭付款比例为46.55%，创下2011年以来的新低，环比下降6.56%。

在国庆假期后，头部房企基本都召开了高层管理会议，排名前10的房企，已经达成一些行业共识：

1.高周转、大规模高速增长的模式，已经行不通了。

2.房企必将加速出清和暴雷，由量向质转变。

甚至还有一家头部房企，高管拿出的论据，其中有一条是：

市场信息不对称性改善，购房者决策不易“被误导”。

在下一周十年的房地产周期里，容易被“误导”的买房者，只会越来越少，楼市信息越来越透明。

政策托底之后，一二线楼市终于能朝着属于自己的正道前进了。

— END —