下列关于土地增值税扣除项目的说法，错误的是

2020年税务师考研准备工作已接近尾声，相信一段时间以来，广大考生对《税法一》门课程的学习重点有了比较清晰的认识。 从历年试点情况来看，土地增值税计算是《税法一》科目考题的命题重点，“土地增值税抵扣项”试点是土地增值税计算的关键。 在学习过程中，考生应根据企业类型和转让的房地产类型，分别掌握不同情况下土地增值税抵扣项目的具体规定。

新建扣除项目

新建房屋主要分为房地产企业新建房屋和非房地产企业新建房屋。 其中，房地产企业新建住宅的扣除项目主要有五项，分别是为取得土地使用权而支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、房地产转让相关税费和其他扣除项目。 非房地产企业新增扣除项目4项，分别为取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、房地产转让相关税费。 对房地产企业，非房地产企业新建住房的扣除额少算一个“其他扣除额”。

对于扣除项目的定义，考生必须准确掌握。 其中，取得土地使用权所支付的金额主要包括取得土地使用权所支付的地租或出让金，包括按照国家统一规定缴纳的登记、过户手续费、契税等有关费用。 房地产开发成本主要是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等，这些成本可以按实际发生额扣除

房地产开发费应当区别情况进行确认。 利息支出按转让房地产项目计算分配，能够提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用=利息5%以内的比例利息支出不能按转让房地产项目计算分配或者不能提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用=10% 房地产开发费用中的利息扣除需要注意两个细节。 一是利息上浮幅度，按国家有关规定执行，超过规定上浮幅度的利息支出部分不准抵扣。 二是超过贷款期限的利息部分和有惩罚的利息不允许扣除。

房地产转让相关税费对房地产企业和非房地产企业有着不同的内涵。 房地产企业新建项目相关税费。 非房地产企业新建项目税费，包括城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加，不仅包括这三项税费，还包括印花税。 这主要是因为，对于房地产开发企业来说，印花税已经纳入“房地产开发费”，不应该与“房地产转让相关税费”相提并论。

其他扣除项目为取得土地使用权而支付的金额与按房地产开发成本计算的金额之和，共计扣除20%。

旧房间和建筑物的扣除项目

转让旧房或建筑物的扣除项目有三个。 除了取得土地使用权支付的金额外，还有旧房和建筑物的评估价格和房地产转让相关的税金。 其中，取得土地使用权所支付的金额为取得土地使用权所支付的价款或者出让金，是按照国家统一规定缴纳的登记、过户手续费、契税等相关费用。 房地产转让相关税费主要包括城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加和印花税。

旧房和建筑物的评估价格应当通过一定的公式计算确认。 重置旧房间和建筑物的评估价格=正式价格新折扣率。 在此，重置成本是指对旧房屋和建筑物，按照转让时的建材价格和人工费计算，建造面积相同、层次相同、结构相同、建设标准相同的新房屋和建筑物所需要的成本。

值得注意的是，纳税人转让购买旧房和房屋，无法取得评估价，但能提供购买发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权支付的金额和旧房和房屋评估价两者可以按发票载明的金额确认，从购买年度到转让年度，每年5 其中，提供的购房证明为营改增前取得的营业税发票的，按照发票载明的金额确认； 提供的购房证明为营改增后取得的增值税普通发票的，按发票上记载的价税总额确认； 提供的采购发票为营改增后取得的增值税专用发票的，在发票上不含增值税的金额上加不允许抵扣的增值税进项税额确认。

纳税人购房缴纳的契税，能够提供契税完税凭证的，准予作为“房地产转让相关税费”扣除，但不作为加5%的基数。

计算抵扣时，“每年”从购货发票上注明之日起至销售发票开具日止，每12个月计算一年。 超过1年，不满12个月超过6个月的，可以视为1年。

往年的真正问题

甲方房地产开发公司对开发项目进行土地增值税清算，有关资料包括取得土地使用权并支付金额40000万元的房地产开发成本101000万元； 销售费用4500万元； 管理费用2150万元； 财务费用3680万元，其中包括支付给非关联企业的利息500万元，支付给取得发票的银行的贷款利息3000万元，取得银行出具的相关证明，未超过商业银行同类同期贷款利率。 项目省规定房地产开发费扣除比例为5%。 不考虑其他情况，该房地产开发公司在本次清算中可扣除的房地产开发费用是几万元？

本题规定，纳税人按转让房地产项目分摊利息支出，能够提供金融机构贷款凭证的，允许扣除的房地产开发费用=利息5%=3000 5%=10050。 对非关联企业借款利息支出500万元，不能提供金融机构贷款凭证，不得作为直接利息据实扣除。

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作者：刘丹

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来源：中国税务新闻