根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，按照中华人民共和国城市房地产管理法

中华人民共和国城市房地产管理法

目录

第一章总则

第二章房地产开发用地

第一节土地使用权出让

第二节土地使用权分配

第三章房地产开发

第四章房地产交易

第一节一般规定

第二节不动产转让

第三节不动产抵押

第四节房屋租赁

第五节中介服务机构

第五章不动产物权登记管理

第六章法律责任

第七章附则

第一章总则

第一条为了加强城市房地产管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人合法权益，促进房地产业健康发展，制定本法。

第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

本办法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物和构筑物。

本办法所称房地产开发，是指在依照本办法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本办法所称房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条国家依法实行国有土地有偿、限期使用制度。 但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第四条国家根据社会、经济发展水平，支持居民发展住房建设，逐步改善居民居住条件。

第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。 房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第六条为了公共利益的需要，国家征收国有土地上的单位和个人房屋，依法给予拆迁补偿，征收能够维护被征收人合法权益的个人住房，还应当保障被征收人的居住条件。 具体办法由国务院规定。

第七条国务院建设行政主管部门、土地管理部门按照国务院规定的职权划分，各部门履行其职责，密切配合管理全国房地产工作。

县级以上地方人民政府物业管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

第二章房地产开发用地

第一节土地使用权出让

第八条土地使用权出让是指国家在一定年限内将国有土地使用权出让给土地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第九条城市规划区内集体所有的土地，依法征收转为国有土地后，该国有土地使用权可以有偿出让。 但是，法律另有规定的除外。

第十条土地使用权出让，应当符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划。

第十一条县级以上地方人民政府将土地使用权用于房地产开发的，应当按照省级以上人民政府制定的管理指标编制年度土地使用权总面积出让方案，并按照国务院规定报国务院或者省级人民政府批准。

第十二条土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。 出让的各项地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理部门制定方案，按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

直辖市县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。

第十三条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协商的方式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，应当采取拍卖、投标方式； 不具备条件不能采用拍卖、投标方式的，可以采用双方协商方式。

采用双方协商方式转让土地使用权的出让金不得低于国家规定的最低价。

第十四条土地使用权出让最高年限由国务院规定。

第十五条土地使用权出让，应当订立书面出让合同。

土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

第十六条土地使用者按照出让合同的约定，未按照应当支付土地使用权出让金的出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以要求违约赔偿。

第十七条土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门应当按照出让合同约定提供出让的土地。 未按照出让合同约定提供出让土地的，土地使用者有权解除合同，土地管理部门退还土地使用权出让金，土地使用者可以要求违约赔偿。

第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，应当经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第十九条土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。 土地使用权出让金的上缴和使用的具体办法由国务院规定。

第二十条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回的特殊情况下，根据社会公共利益需要，依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际使用年限和开发土地的实际情况给予相应补偿

第二十一条土地使用权因土地灭失而终止。

第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当迟于届满前一年申请续期，除基于社会公共利益需要回收该土地外，应当予以批准。 经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，并按照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期但未按前款规定批准的，土地使用权由国家无偿收回。

第二节土地使用权分配

第二十三条划拨土地使用权是指县级以上人民政府依法批准，由土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将土地交付其使用或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限限制。

第二十四条下列建设用地的土地使用权，确实需要，县级以上人民政府可以依法批准划拨

国家机关用地和军事用地

城市基础设施用地和公益事业用地

国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

法律、行政法规规定的其他用地。

第三章房地产开发

第二十五条房地产开发应当严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、开工开发期限开发土地。 超过出让合同约定开工日期一年以上未动工开发的，可以征收不超过土地使用权出让金20%的土地闲置费。 两年以上未着手开发的，可以无偿收回土地使用权； 但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者开工开发所需的前期工作导致开工开发延误的除外。

第二十七条房地产开发项目的设计、施工，应当符合国家有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定作价入股，合资、合作开发经营房地产。

第二十九条国家在税收等方面采取优惠措施鼓励和支持房地产开发企业开发建设居民住房。

第三十条房地产开发企业是以营利为目的从事房地产开发和经营的企业。 开办房地产开发企业，应当具备下列条件

有自己的名字和组织机构

有固定的经营场所

有符合国务院规定的注册资本

有足够的专业技术人员

法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。 工商行政管理部门对符合本办法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照； 不符合本办法规定条件的，不予登记。

设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。

房地产开发企业应当在领取营业执照后一个月内，向登记机关所在地县级以上地方人民政府规定的部门备案。

第三十一条房地产开发企业注册资本和投资总额的比例应当符合国家有关规定。

房地产开发企业分期开发房地产，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。

第四章房地产交易

第一节一般规定

第三十二条房地产转让、抵押的，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第三十三条基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。 具体办法由国务院规定。

第三十四条国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋重置价格为基础，参照当地市场价格进行评估。

第三十五条国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报交易价格，不得谎报或者谎报或者谎报。

第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第二节不动产转让

第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

第三十八条下列房地产不得转让

以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

司法机关和行政机关依法裁定、决定扣押或者以其他形式限制房地产权利的

依法回收土地使用权的

共有不动产，未经其他共有人书面同意的

对权属有争议的

未依法登记领取权利证书的

法律、行政法规禁止转让的其他情形。

第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产，应当符合下列条件：

按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

按照出让合同约定进行投资开发的，属于住宅建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于片开发土地的，作为形成工业用地或者其他建设用地的条件。

转让房地产时房屋已完工的，还应当持有房屋所有权证书。

第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产，应当按照国务院的规定报有批准权的人民政府批准。 有批准权的人民政府许可转让的，受让人应当办理土地使用权转让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产申请批准的，有批准权的人民政府依照国务院规定决定可以不办理土地使用权转让手续的，转让人依照国务院规定将转让房地产所得收益中的土地收益上缴国家或者办理其他处理

第四十一条房地产转让，应当订立书面转让合同，合同中应当载明土地使用权的取得方式。

第四十二条房地产转让的，土地使用权转移合同记载的权利、义务。

第四十三条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的使用年限后的剩余使用年限。

第四十四条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，变更原土地使用权出让合同约定的土地用途的，经原转让人会同市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，签订土地使用权出让合同变更协议，或者重新签订土地使用权出让合同，相应变更土地使用

第四十五条商品房预售，应当符合下列条件。

已交付所有土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

持有建设工程规划许可证

按照提供预售的商品房计算，开发建设投入的资金达到工程建设总投资的25%以上，工程进度和竣工交货期已确定。

到县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门备案登记。

商品房预售所得资金，应当用于有关工程建设。

第四十六条商品房预售的，商品房预售人再次转让已购买的未完成预售商品房的问题由国务院规定。

第三节不动产抵押

第四十七条房地产抵押是指为防止抵押人以其合法房地产转移占有向抵押权人提供债务履行担保的行为。 债务人不履行债务的，抵押权人有权依法优先受偿抵押的房地产拍卖所得款项。

第四十八条依法取得的房屋所有权，可以连同该房屋占用范围内的土地使用权设定抵押权。

以转让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。

第四十九条房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

第五十条房地产抵押、抵押人和抵押权人应当订立书面抵押合同。

第五十一条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的金额，抵押权人方可优先受偿。

第五十二条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。 拍卖该需要抵押的房地产，可以依法将土地上新增的房屋连同抵押财产拍卖，但对拍卖新增的房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

第四节房屋租赁

第五十三条房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。

第五十四条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、维修责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案。

第五十五条住房租赁应当执行国家和住房所在城市人民政府规定的租赁政策。 租赁住房从事生产、经营活动的，由租赁双方协商租金和其他租赁条款。

第五十六条以营利为目的，房屋所有人以划拨方式出租在取得使用权的国有土地上建造的房屋，应当将租金中所含土地收益上缴国家。 具体办法由国务院规定。

第五节中介服务机构

第五十七条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产中介机构等。

第五十八条房地产中介服务机构应当具备下列条件

有自己的名字和组织机构

有固定的服务场所

有必要的财产和经费

有足够数量的专家

法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后方可开业。

第五十九条国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

第五章不动产物权登记管理

第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第六十一条以出让或者出让方式取得土地使用权的，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门验证，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建设房屋，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房地产管理部门验证并颁发房屋所有证书。

转让或者变更房地产，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，以变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门验证，由同级人民政府更换或者变更土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

第六十二条房地产抵押，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

通过处置抵押房地产取得土地使用权和房屋所有权的，应当按照本章规定办理过户登记。

第六十三条省自治区直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责物业管理和土地管理工作的，可以制作颁发统一的物业权属证书。 依照本法第六十一条的规定，将房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权的确认和变更分别记载在房地产权属证书上。

第六章法律责任

第六十四条违反本办法第十一条、第十二条规定，擅自转让土地使用权或者擅自许可用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位对有关责任人给予行政处分。

第六十五条违反本办法第三十条规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十六条违反本办法第三十九条第一款规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。

第六十七条违反本办法第四十条第一款规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十八条违反本办法第四十五条第一款规定预售商品房的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十九条违反本办法第五十八条规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，可以没收违法所得，并处罚款。

第七十条无法律、法规依据，向房地产开发企业收费的，上级应当责令退还所收款项情节严重的，由上级机关或者所在单位对直接责任人给予行政处分。

第七十一条物业管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，不构成依法追究刑事责任犯罪的，给予行政处分。

物业管理部门、土地管理部门的工作人员利用职务便利，索取他人财物或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依法追究刑事责任； 不构成犯罪的，给予行政处分。

第七章附则

第七十二条在城市规划区外国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动和物业管理实施，参照本办法执行。

第七十三条本法自1995年1月1日起施行。