2018年房地产估价案例与分析试题，2020年房地产估价师案例与分析真题

[电子书]房地产估价师《房地产估价案例与分析》过关必做问题集

本书简介根据最新《全国房地产估价师执业资格考试大纲》《房地产估价案例与分析》的内容和要求编写，共分两大部分。 第一部分是章节习题和详解。 本部分按照最新考试教材《房地产估价案例与分析》章节的编排，共分为四章，所选习题基本涵盖了考试大纲规定应掌握的知识内容，重点在常规考试中选择疑难题目，并对习题解答进行了详细解答。 第二部分为历年真题及详解。 精选2014-2017学年4个真题，按照最新的考试大纲、试卷详细分析和讲解所有真题答案，使学生能够熟悉考试真题的特点，测试自己的水平。 目录第一部分章习题及详解第一章房地产估价文件编制第二章不同类型房地产估价第三章不同目的房地产估价第四章其他房地产估价工作第二部分历年真题及详解2014年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解2015年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及详解55- 79000真题及2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题精选及详细内容第一部分章习题及详细第一章房地产评估文件编制一、问答甲上市公司为收购大股东某闲置商品房，委托乙方评估机构对该商品房进行评估。 由于甲方上市公司要求出具评估报告的时间较短，乙方评估机构无法对该商品房进行实地调查，而要求乙方评估机构对该商品房进行评估时，以收益法为主要评估方法，收集了3套类似房地产。 测算该商品房月租金分别为280元/m2，300元/m2，350元/m2。 并根据最优利用原则选择350元/m2作为该商品房的有效总收入，扣除30%的运营费用后，求得年净利润为2940元/m2，采用银行贷款利率作为贴现率，测算了该商品房的市场价值。 [2011年真题]请问。 上述评估工作有哪些错误和不当之处？ a )上述评估工作中的错误或不当之处及其理由具体如下： 不当之处(乙评价机构没有对评价对象进行实地调查。 理由：估价师在完成任何评估项目时，需要亲自到被评估现场，观察、检查、记录被评估的情况。 俗话说“百闻不如一见”“眼见为实”，对房地产来说尤其如此。 因为房地产具有独特的特性，其价值与地区密切相关。 实地调查评估对象是进行房地产评估不可省略的最重要的工作步骤之一。 房地产评估项目中，估价师应当对评估对象进行实地调查。 实地考察有助于评估师加深对评价对象的认识，形成直观具体的形象，获取文字、图纸、照片等资料无法反映或难以反映的细节。 此外，直接使用甲方提供的资料是实际价值，评估应使用市场价格的平均水平。 不当之处：乙方评估机构向甲方上市公司咨询评估期望值。 理由：评估机构评估应当遵守“独立、客观、公正”的原则。 该原则站在中立的立场上，实事求是地要求利益相关者对各方评估公平合理的价值或价格。 “独立”是指估价师、评估机构与评估委托人、评估利害关系人无利害关系，在评估中不受包括评估委托人在内的任何单位、个人的影响，按照自己的专业知识、实践经验、职业道德进行评估。 所谓“客观”，就是要求评估师和评估师在评判中不要有自己的感情、好恶、偏见，要按照事物本来的样子，实事求是地去评判。 “公正”是要求评估师和评估机构在评估中不偏袒评估利益相关者，坚持原则，公平、诚实地进行评估。 因此，评估机构不得询问委托人的评估期望值。

不当之处：在确定有效总收入时，没有考虑合适的房屋空置率。 理由：有效总收入是指潜在总收入减去空置和租赁损失后获得的房地产所产生的收入。 有效总收入=潜在总收入-租金损失-空置房屋损失。 另外，在正题上，甲上市公司收购了大股东某处空置的商品房，在确定有效总收入时必须考虑房屋的空置率。 不当之处：选择350元/m2作为评估对象的客观租金。 理由：采用收益法确定客观租金水平时，三件与实例相似，可以采用简单的算术平均来确定评估对象的客观租金水平，而不能扭曲最高最优利用原则以最高值作为客观租金水平。 收益法基于预期收益原理，其主要工作是测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率。 因此，采用收益法分析时，应该明确收益年限。 不当之处：选择银行贷款利率作为贴现率。 理由：贴现率是采用动态分析法时确定的重要参数，具体应与同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率相当，体现资金利率和开发利润率两部分。 评估人员确定贴现率时，一般采用安全利率加风险调整值法。 安全利率采用同期中国人民银行公布的一年期定期存款年利率。 风险调整值包括投资风险补偿率、管理负担补偿率、流动性不足补偿率、投资优惠率等。 收益法的计算是报酬率，报酬率不等于贴现率，所以不能选择银行贷款利率作为贴现率。 某房地产评估机构受委托，对历史文化街临街小商铺的市场价值进行了评估。 该商铺形状端正，权属状况完整，拟注册房地产估价师张某对该商铺进行实地考察后，采用市场法作为主要评估方法。 但是，收集了A、b、c、d四个交易例子。 实例a交易时租赁3年未到期，合同租金明显低于市场租金实例b为兄弟转让实例c为相邻商铺业主购买扩大经营规模实例d平面形状为“L”形，原为矩形的商铺沿街除以上情况外，4个交易案例与评估对象比较可能性较大。 [2011年真题]请问。 14个交易例子可以选择作为比较例子吗？ 答：是否可以选择四个事务处理例程作为比较例程，原因如下： 您不能直接选择四个事务处理例程作为比较例程。 修改或调整后，可以将其选为比较实例。 理由：市场法测算应针对被评估对象的功能和特点，对与被评估对象位于同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取具有较高可比性的房地产项目。 比较例是指房地产中实际成交并符合一定条件的，具体是指交易例中交易方式是否适合评估目的、成交日期是否接近价值时点、成交价格可以修改为正常价格或者正常价格的评估对象的房地产等财产或者相关权益。 A、B、C、D这4个交易例除了案例中的特殊情况外，与评价对象的比较可能性较高，可以修正后作为比较例选择。 如果24个交易案例中有可以选择作为比较案例的，该如何修改或调整成交价格？ a )四个交易案例被选为可比案例的，应当根据各自的成交情况修改调整成交价格。 对于案例a应进行权益状况的调整，具体思路是将剩余3年租赁期的市场租金与租赁租金的差额折价合计。 针对案例b应进行利益相关者之间交易的交易情况修正，具体思路为市场调研，成交价格一般低于正常市场价格。 应针对案例c进行相邻房地产并购交易交易情况的修正，具体思路是进行市场调查，成交价格一般高于正常市场价格。

对实例d进行临街宽度和形状修改。 甲方房地产评估机构于2007年8月出具了房地产抵押评估报告，银行据此发放了抵押贷款。 2009年1月，由于借款人不能按时偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格远远低于甲方机构当时的评估价值。 银行认为甲方机构存在高估，委托乙方房地产评估机构对甲方机构2007年8月出具的评估报告进行复核评估。 [2009年真题]请问。 1评估时，应如何确定评估时间点、评估对象情况、房地产市场情况？ 答)评估时间点是与所评估项目客观合理的价格或价值相对应的某一特定时间，价值时间点采用公历表示，具体为日。 因对评估结果有异议而引起的复核评估或者评估评估的评估时间，除原评估报告确定的评估时间外，应当是原评估报告确定的评估时间。 本案例中，银行对甲机构评估结果有异议，且无资料证明甲机构原评估时点错误，因此在讨论评估时，甲机构认为评估时点无误的，将甲机构评估时点作为讨论评估的评估时点。 要通过讨论估值来评估原始估值是否过低，必须首先回到原始估值的时间点。 相应地，评估对象的所有权性质、使用性质、房屋状况、周围环境等评估对象的状况以及房地产市场状况也应当以原评估时的状况为准，而不是考核时的状况。 否则，就无法判断这个估价是否过低。 在本案例中，复核评估的评估时点为甲方机构原评估时点，因此评估对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等评估对象状况以及房地产市场状况也应当以原评估时点状况为准。 2评审评价的评价目的和价值定义应该如何表达？ a )复核评估的评估目的可表现为受银行委托，对甲方机构出具的房地产抵押评估结果进行复核。 价值定义为：在甲方机构出具的房地产担保评估报告评估时的房地产市场状况和被评估情况下，确定被评估人客观合理的担保价值，抵押房地产在价值时的市场价值由注册房地产估价师从假设未设定法定优先受偿权时的市场价值得知的法定优先受偿款来源：精弘学习网-专注全国各种考试等级、职称资格等及专业课程，为你迈向成功的职业人生护航！