房产统一登记制度|最高法：15条“不动产权属登记”裁判规则

《物权法》第十四条规定，房地产权利的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，自登记在房地产登记簿时生效。齐敬志律师提醒，不动产登记是一种宣传不动产权利的方式，是当事人有意变更不动产权利的结果。授权或确认，不动产登记本身并不直接设定物权。

不动产登记机关在不动产权属证书上注明的不动产权利成立时间没有意义。房地产权利的设立、变更、转让和消灭的时间点，以权利登记在房地产登记簿之日为起点。但是，不动产所有权的登记证明不是绝对的。

本文不浅，分析如下：

1、不动产登记只是权利归属的确认和记录，本身并不直接设定物权。

判断要点：我国对不动产实行全国统一登记制度，未经依法登记和公示的产权不得对抗善意第三人。但不动产登记只是权利归属的确认和记录，并不直接设定物权；房地产权利的设立、变更、转让、消灭，通常只是买卖、赠与、继承、承包等合同行为或合法建设等事实行为，以及人民法院、仲裁等法律文书委员会房产统一登记制度，或者人民政府的征收决定等。不动产权利的转让和消灭是前因，相应的不动产权利变更和登记是结果。因此，如果当事人之间存在房地产买卖、赠与、继承、合同等法律关系，房地产登记部门依法办理相应的房地产权利变更登记后，一方当事人提出异议因不可反言等原因发生的物权变更登记，不宜提起行政诉讼，基本民事纠纷未解决，因买卖、赠与、继承、合同等基本民事法律关系发生的纠纷.一般应先通过民事途径解决，或依照《人民行政诉讼法》的规定解决。s中华民国。根据第六十一条，提起行政诉讼，有关民事纠纷申请一并解决，人民法院可以一并审理行政和民事纠纷。基本民事纠纷解决，权利归属明确后，权利人可持有效法律文书，向房地产登记部门申请依法变更错误的房地产权利登记。

案例来源：中华人民共和国最高人民法院行政裁定（2017）最高法兴申第8483号。

2、不动产权利发生变更，但未办理过户登记的，物权登记人有权提起诉讼，要求第三人撤销。

判决要点：法院执行判决，对当事人行使不动产权利，并办理了房屋、土地产权变更登记手续，土地、房屋的所有权一直登记在人名下。当事人，当事人享有独立的财产主张权。当事人取得该财产的执行裁定已被撤销，但未进行过户登记。基于产权登记的公示效果，当事人仍是相关房屋、土地的权利人。因此，当事人属于有权独立提起诉讼的第三人，也具有提起第三人撤销诉讼的资格。

案例来源：中华人民共和国最高人民法院民事裁定书（2016）最高法民终第570号。

3、其他法院对法律文书确认的不动产权利采取的保全措施，不影响权利人已经取得的权利。

判断要点：物权因人民法院法律文书而设立、变更、转让或消灭的，自该法律文书生效时生效。是否变更不动产登记是业主的权利。丧失产权登记或者及时变更登记。债权人取得权利后，其他法院对涉案房屋采取保全措施，不能影响债权人取得的权利。

案例来源：中华人民共和国最高人民法院民事裁定书（2015）民申字第2747号。

4、未经批准或者变更登记的国有土地使用权转让无效。

判断要点：债务转让合同涉及国有土地使用权转让的，出让方和受让方应当经有权批准的人民政府审批，并办理登记等手续。国有土地使用权变更情况。出让人未经有权批准的人民政府审批，有权批准的人民政府责令有关土地管理部门收回国有土地使用权的转让方非法转让国有土地的，转让方与受让方应当签订协议。债务转让合同未经批准且效力无法更正的，

案源：最高法（2012）民申字第1553号。

5、抵押登记时间以不动产登记簿记载的抵押权完成时间为准。

判断要点：产权证上记载的抵押权成立时间早于抵押登记实际完成时间的，以抵押权实际登记在不动产登记簿上的时间为准。抵押登记完成的时间，并据此确定第一次抵押登记。三人是否知道不动产登记权的状况。

案例来源：邹城河源房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司济宁分行、山东济宁丰泽源房地产开发有限公司合资合作开发的民事判决书房地产合同纠纷[最高人民法院]（2013）民体字第97号]。

6、应当依法撤销房屋登记，但撤销将影响抵押登记的效力和抵押权的实现。因此，应当判断确认房屋登记违法，保留房屋登记的效力。

判断要点：其他财产权，包括抵押权，也可以适用善意取得制度。但是，判断住房抵押贷款是否构成善意取得，应结合善意取得的一般理论和案件实际情况具体分析。如果住房抵押贷款符合善意取得的事实要件，该善意取得也可以构成阻止房屋注销登记的理由。抵押权在有担保债权成立时成立，在有担保债权消灭时也随之消失。认定善意取得的核心要求是第三人善意取得抵押权并有偿取得。房屋登记本应依法撤销房产统一登记制度，但撤销将影响抵押登记的效力和抵押权的实现。因此，应当作出认定房屋登记违法的判断，并保留房屋登记的效力。

案件来源：中华人民共和国最高人民法院行政判决书（2017）最高法行字第95号。

7、登记机关只对房地产抵押权进行登记登记，不出具土地其他权利证明，不产生抵押权设立的法律效力。

判断要点：备案登记与抵押登记不同，仅办理备案登记的房地产抵押不能设立抵押权。在备案登记过程中，登记机关仅在涉案的土地使用证和土地登记证上进行了记载，并未向抵押权人出具其他权利凭证，因此不能认为抵押登记程序已经完成。

案源：山东博兴县发展物资有限公司、魏龙喜担保合同纠纷再审复审监督民事判决书【最高人民法院（2015）民康字第59号】

八、执行裁定确认的不动产权利人即使未登记，也可以无过错反对登记的抵押权人。

判断要点：执行裁定确认的房屋权利人具有物权变更和执行的效力。裁定生效时，房屋所有权转移，登记权利人知悉房屋不属于本人时，将房屋抵押。担保行为无效，即使在接受抵押担保的过程中没有过错，也不享有优先还款权。

案源：“贵阳农商银行萧河支行诉贵州振华电子工业进出口公司外人执行异议纠纷案”【（2014）民申字第1716号执行2014-10-28]

9、是否出具房屋产权证不影响过户登记的效力。

判断要点：虽然房屋登记手续包括登记和发证两个程序，但只要房屋登记机构将房屋权利等应当记载的事项记录在册，房屋登记即生效。

案件来源：中华人民共和国最高人民法院行政判决书（2018）最高发再165号。

10、在建工程抵押的工程竣工后未重新办理抵押登记的，继续享有抵押权。

判断要点：抵押权仅因抵押权实现、抵押关系解除、抵押物灭失等法律原因而消灭。项目竣工并完成初始房地产登记后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款的规定重新办理房地产抵押登记的，不一定会导致在建工程的抵押权消灭。在这种情况下，抵押继续进行并且对第三方有效。

案源：中国农业银行乌鲁木齐市河南路支行与新疆龙岭实业有限公司上诉案民事判决书【最高人民法院（2007）民二终字第61号】

11、在生效法律文书仍然有效的情况下，不动产登记簿记载的“权利人”提起行政诉讼，与行政诉讼意义上的行政行为没有利益关系，不具有原告的资格。

判断要点：在生效法律文书确认不动产权利后，当事人未及时办理产权变更登记，导致不动产登记簿显示的权属状况与生效法律确定的权属状况不一致。文档。拥有不动产的所有权。在生效法律文书仍然有效的情况下，不动产登记簿记载的“权利人”提起行政诉讼，与被诉行政行为意义上的行政行为无利害关系，无作为原告的资格。

案例来源：中华人民共和国最高人民法院行政裁定（2017）最高法兴申第5914号。

12、行政机关出具证明，致使土地使用权人与房屋所有人不一致的，当事人可以请求撤销违法出具的行为。

案源：张永杰、韩作刚、吕梁市人民政府行政复议上诉行政裁定书，[最高人民法院（2014）刑检字第356号]。

13、土地使用权证因违法被吊销的，不影响以后设立的抵押权的设立和实现。

判断要点：根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条和第一百八十条的规定，抵押的标的物是债务人的财产，而不是财产证明。领国用（2013）第72号国有土地使用权证因违法被吊销，不应影响中国邮政三门峡支行对该土地享有的抵押权涉及。灵宝市人民政府依法办理相关土地权证后，对中国邮政三门峡支行取得的抵押登记作相应变更。

案件来源：中华人民共和国最高人民法院行政判决书（2018）最高发再183号。

14、第三人未按照生效法律文件办理变更登记的，不影响第三人享有的物权。

裁判要旨：人民法院生效的民事判决确认被征收房屋的产权属于第三人，但第三人在民事判决生效后未及时登记相应的产权变动，不动产登记簿上显示的所有权状态似乎与第三方的不同。法院生效判决确立的权属状况存在不一致，但不影响其依据生效法律文书对被征收房屋的不动产权利享有。

案例来源：中华人民共和国最高人民法院行政裁定（2017）最高法兴申第5914号。

15、预先登记的土地使用权证不具有物权登记的法律效力。

判断要点：我国实行土地登记发证制度。以出让方式取得国有土地使用权的，土地使用者应当向县级以上人民政府土地管理部门申请登记，由县级以上人民政府颁发出具国有土地使用权证明，确权。虽已签订国有土地使用权出让合同，但尚未按照相关法律法规申请办理国有土地使用权登记，未办理国有土地使用权预登记证书仅通过预登记申请获得，并非国有土地使用权的正式登记确认证书。

案源：最高人民法院行政判决书（2018）最高发再第97号。

综上，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条：当事人有证据证明不动产登记簿记载不一致具有物权地位，是不动产权利的物权人。，支持确认其产权的请求。可见，不动产登记只是权利归属的确认和记录，本身并不直接设定物权。