降价销售可能面临的问题，降价销售问题

不知不觉90后最大的都快32岁了。90后成为购房主力军，但他们不喜欢房地产，甚至讨厌房地产。为什么他们的前辈做的所有的题，都押在90后身上？

90后的我，承受了这个年纪不该承受的事情。平均结婚年龄27，大学生毕业时间25，工作5年。靠自己的努力真的能买到小房子吗？目前，这是不可能的。就算刚毕业，也不可能月入过万。这是赤裸裸的现实打击。90后可以成为购房主力军，因为你可以在家人的帮助下买房。80后、90后也拥有了自己的房产。90后的月供压力可能是现在的两倍甚至更高。

看看我身边的亲戚朋友同事。80后的结婚年龄真的是27岁左右，90后是27岁。他们选择怎么找钱，怎么养宠物，怎么玩游戏。至于谈恋爱，他们去买房子，但是买不起。所以这几年房价上去了，导致结婚率下降，出生率下降。

公开数据显示，2000年全国平均房价不到2000元每平米，10年4700元每平米。2021年，全国平均房价已经超过每平方米1万元。在过去的20年里，房价涨了5倍。据real data 9月统计，65个城市平均房价17388元/平方米，二手房网上挂价17020元/平方米，南北均价。每平米17388元，仅在二线城市郊区或三线城市中心。如果要在新一线城市中心买房，这个平均房价至少翻了一倍，这也从侧面反映出国内房价确实很高。

面对这么高的房价，五年后我心里想，你不努力吗？你真的想老吗？我暗自好奇有没有办法买房，因为据统计，拥有房产的90后，结婚率达到65%，而不拥有房产的90后，结婚率只有25%，所以房产不仅代表财富，还代表爱情、婚姻、教育、医疗、户籍、金融等。

2021年9月，地产终于迎来变局。国家统计局公开数据显示，成交面积16390万平方米，销售金额15748亿元，同比下降13.17%和15.8%。单价仅为每平方米9757元，也迎来了近6年来的首次成交价下跌。很多城市的销售情况也不理想。27个城市中，新建商品住宅价格涨幅比上月减少19个城市，二手住宅价格涨幅比上月减少18个城市。9月份销售价格首次下降，这也预示着中国房地产不再处于“只涨不跌”的局面。

随着楼市的变化，三个“消息”接踵而至，业主焦虑，难卖的楼市库存迅速攀升：

新建商品房或二手房库存甚至高于预期。易居研究院发布的百城住宅数据显示，新建商品住宅库存面积已达5.8亿平方米，为2016年去库存政策以来最高。楼市可持续发展的空间有多大？广义库存已经达到37.7亿平方米，这么多库存真的能在未来两年消化掉吗？假设一套100平米的房子，未来上市4300多万的房子。

二手房的数据也不是特别乐观。到第三季度末，全国60个城市二手房挂牌量达到320万套，部分不在统计范围内，同比增长20%。去库存周期延长至17.9个月，重庆、天津、沈阳库存超过15万套。成都的库存已经超过12万套，武汉、合肥也差不多有10万套。再加上二手房成交量明显下降，使得整个市场并不处于可观的状态。库存将会进一步增加，库存周期将会缩短

2021年的调控政策比预想的还要凶猛。中原研究院数据显示，10月楼市调控次数已经超过500次，调控力度还在加大，进一步细化。

三条红线，主要针对房地产企业，负债率，现金流，短期负债率。2023年6月前，房地产企业各项指标只有落入“绿档”范围才算合格。

两条红线主要是针对银行对房地产企业和个人贷款的上限比例，防止违规资金流入楼市进行违规操作。一旦发现非法资金流入楼市，将触发严控。

参考二手房指导价，针对楼市炒作，再加上限购、限售、限贷等政策。如何看待这些针对银行的压迫行为？

在严控楼市的同时，也要在10月份“放松”房贷利率。RealData监测的数据显示，首套房平均利率为5.73%，二套房利率为5.99%。20多个城市房贷利率下降明显，主要以广州、佛山为例。房贷利率首次下调40 bp，也意味着购房者的压力会适当减轻。假设同样贷款100万，计算房贷利率。

刺激房地产销售，

哈尔滨首先是降低预售标准，基本上建设两层房子就可以生成商品房预售许可证，另外对于买房给予一定的补贴，全日制博士生、全日制硕士生、全日制本科生、大专、中专含技工学校，分别补贴10万、5万、3万、2万。另外的城市也有别的政策来推动成交量，珠三角就有珠海，中山，佛山，肇庆等城市，把原本个人所得税2%下调至1%

3、面粉价格回落了

近期面粉的价格做出让步了，可是开发商并不买账，截止到10月份，第2轮土拍已经结束了，整个土拍出来的数据并不是可观的状态。

出让金大幅度的下滑、流拍率创下新高、溢价率走出新低，土地的价格都影响成交价。

近期听到很多业主的声音，原本房产销售价格可以200万的，在6月份之后市场出现了大幅度的降温，连续降价三次，都没有卖出去挂盘价格200万，第1轮降价192万，第2轮降价182万，三轮降价172万，降价高达28万，到现在还没有卖出去。

你以为只有一个人这样想吗？实际上整个市场都是这样想的，大家纷纷都选择降价销售，对于购房者来说，市面上如此之多的房源可挑选，根本不用担心买不到房，只不过是担心自己买到的房子亏了或者迟一点购买，降价空间更大勒。

如今整个市场从卖家市场变成了买家市场，特别是全款购房成为了市面上最受欢迎的，一方面不用等待银行放款的时间，另外一方面大家想不用办理这么麻烦的手续。如此之多的优势存在砍价的空间自然也会进一步的扩大，可能按揭能砍10%的全款，那就能砍15%，甚至是更多，这就是全款的优势也是买家市场的优势。

房地产的发展方向已经确定了，房地产并不会存在太大的波动，价格在短时间内不会出现大涨，也不会出现大跌而是向往于“稳”稳房价、稳地价、稳预期。

你如何看待2021年的市场？